Как проверить земельный участок перед приобретением?

Вы выбрали земельный участок, планируете его приобрести и хотите уменьшить риски?

Тогда этот материал может быть Вам полезен.

Как же проверить земельный участок перед его покупкой?

Самое главное перед приобретением выбранного земельного участка - убедиться в том, что он действительно может быть продан на законных основаниях и именно тем лицом, которое представляется продавцом. Для этого Вам необходимо совершить несколько простых шагов:

1. Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости

Подайте через МФЦ либо в электронном виде запрос в Росреестр о предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке.

Используя сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, проверьте:

• статус записи о земельном участке (сведения о земельном участке должны иметь статус «Актуальный», «Ранее учтенный»);

  

  Рекомендации: убедитесь в отсутствии в данном реквизите выписки информации о снятии земельного участка с кадастрового учета.

• принадлежность земельного участка (права аренды на земельный участок) конкретному физическому или юридическому лицу и отсутствие ограничений (обременений) прав правообладателя в отношении данного земельного участка;

  

  Рекомендации: удостоверьтесь, что земельный участок принадлежит продавцу.

• границы и площадь (проведено ли межевание, установлены ли границы участка?);

  

  Рекомендации: приобретайте земельный участок с установленными границами и уточненной площадью - это позволит в будущем избежать проблем из-за возможных земельных споров, в том числе с соседями и с органами власти.

• назначение(использовать приобретенный участок придется в соответствии с целевым назначением. Необходимо учитывать, что для земельных участков, расположенных в границах населенного пункта, виды разрешенного использования определяются правилами землепользования и застройки соответствующей территории);

  

• кадастровая стоимость (проверить кадастровую стоимость земельного участка, поскольку от неё зависит размер земельного налога, а также размер арендной платы за земельный участок);

  

• сведения о том, что земельный участок частично или полностью входит в зону с особыми условиями использования территории(водоохранную зону, охранные зоны магистральных трубопроводов, объектов системы газоснабжения, объектов электросетевого хозяйства и т.д. - особый режим использования влечет за собой ряд обязанностей и обременений);
  

  

  Проверить такие сведения также возможно с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра.
  Подробнее

  Справочная информация о местоположении, площади, категории земель, разрешенном использовании земельного участка, а также, о том, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территории доступна по кадастровому номеру земельного участка, на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

  Если границы земельного участка установлены, то на карте появится контур земельного участка.

  Чтобы узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выберете слой «зоны с особыми условиями использования территории», после чего на карте отобразятся все границы, внесенные в ЕГРН.

  Если у участка не установлены границы, то существует другой «визуальный способ» определения охранных зон. Для этого необходимо в слое «Управление картой» выбрать космические снимки для более удобного поиска интересующего земельного участка на карте, а также слой «зоны с особыми условиями использования территории». После того, как будет определено расположение участка, можно визуально определить прохождение охранной зоны на местности.

  Публичная кадастровая карта также позволяет узнать такую информацию об охранной зоне, как: наименование зоны, решение органа власти, на основании которого зона установлена, дата постановки на учет и многое другое.

• наличие объектов капитального строительства (ОКС) в границах земельного участка и сведения о правообладателях таких объектов (в соответствии с земельным законодательством одновременно с продажей земельного участка (права аренды на земельный участок) должны продаваться и все оформленные постройки на нём);

  

Кроме того, в выписке из ЕГРН могут содержаться сведения из-за которых Вам, возможно, придётся пересмотреть Ваше решение о приобретении данного земельного участка. В частности, Вас должно насторожить наличие отметок:

• о возражении в отношении зарегистрированного права на земельный участок;
• о наличии решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
• о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя;
• о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения, сделки в отношении земельного участка.

Поиск и анализ всей необходимой информации о выбранном земельном участке вместо Вас могут выполнить квалифицированные эксперты. Для Вашего удобства на нашем сайте создан сервис "ПАСПОРТ ОБЪЕКТА". Закажите "ПАСПОРТ ОБЪЕКТА" и оцените, насколько быстро, качественно и профессионально работают специалисты проекта "ВладейЛегко"!

2. Произведите повторный осмотр земельного участка

Если при первоначальном осмотре земельного участка Вы не обратили внимание на наличие на участке построек, то при повторном осмотре обязательно удостоверьтесь в том, что они узаконены.

Настоятельно советуем Вам проверить фактические границы и площадь приобретаемого земельного участка и сравнить их с границами и площадью, установленными в ЕГРН, а также убедиться, что постройки, ограждения, элементы благоустройства находятся в границах земельного участка.

Возможно, для того, чтобы проверить границы земельного участка, Вам потребуется осуществить вынос в натуру точек границ земельного участка. Это процедура, в ходе которой на конкретном земельном участке устанавливаются межевые знаки для обозначения его границ. Результатом выноса границ является установление точной площади земельного участка, его формы, четких границ, достоверного месторасположения в общем земельном массиве. Проведением такой процедуры занимаются инженеры - геодезисты.

3. Проверьте личность продавца земельного участка

Это ещё один немаловажный критерий проверки при приобретении земельного участка. Сравните данные в его паспорте и при необходимости в других личных документах (свидетельство о браке, о расторжении брака, о смене фамилии и пр.) с данными, указанными в документах на участок. Вы должны убедиться в том, что сделку с участком совершает его собственник.

Рекомендации: визуально сравните внешность продавца на фото в паспорте с данными о возрасте.

При малейших подозрениях (преклонный возраст, признаки алкогольного или наркотического опьянения, неадекватное поведение и т.п.) проверьте дееспособность продавца: попросите продавца, либо его представителя предоставить документы, подтверждающие дееспособность (выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, либо уведомление об отсутствии в ЕГРН данных сведений; справку из психоневрологического диспансера).

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, удостоверьтесь, что у него имеется нотариальная доверенность, которая соответствует всем требованиям закона. Не забудьте проверить срок действия доверенности.

Если согласно полученной Вами выписке из ЕГРН, собственником земельного участка является юридическое лицо, рекомендуем проверить сведения о статусе юридического лица, индивидуального предпринимателя (ИП), крестьянском (фермерском) хозяйстве (КФХ) - действующее, ликвидированное, находится в процедуре ликвидации, банкротства. Эту информацию можно получить на сайте Федеральной налоговой службы.

В случае, когда юридическое лицо находится на стадии ликвидации, продажа имущества возможна только на торгах для погашения имеющейся кредиторской задолженности, либо посредством прямой продажи при отсутствии такой задолженности.

Также рекомендуем проверить продавца (как физическое, так и юридическое лицо) на банкротство. Для проверки предполагаемого продавца на банкротство нужно воспользоваться ресурсом https://bankrot.fedresurs.ru. Здесь Вы сможете найти лицо, в отношении которого введена процедура банкротства, либо убедиться в том, что Ваш продавец не является банкротом.

Если в отношении физического или юридического лица введена процедура банкротства, - это предполагает ограничение его правоспособности и совершение сделки арбитражным управляющим в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Советуем также на сайте Федеральной службы судебных приставов убедиться в отсутствии исполнительного производства в отношении предполагаемого продавца (как физического, так и юридического лица).

Наличие такого исполнительного производства не исключает возможное применение обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику.

4. Выполните все необходимые условия при заключении договора купли–продажи земельного участка

Перед заключением договора купли–продажи земельного участка проверьте наличие всех необходимых документов. Это:

• согласие супруги/супруга продавца(физического лица), заверенное у нотариуса, в случае если участок относится к общей совместной собственности супругов;
  При отсутствии согласия второго супруга на отчуждение земельного участка, являющегося общей совместной собственностью, сделка купли–продажи может быть оспорена в судебном порядке ( п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
• отказ от права преимущественной покупки от администрации муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, в случае покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ( ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
• при сделках с продавцом – юридическим лицом в определенных случаях может потребоваться одобрение (разрешение) органов управления юридического лица (общего собрания участников, совета директоров и др.). По закону такое одобрение (разрешение) требуется в случае совершения крупных сделок, сделок с заинтересованностью, при конфликте интересов. Также учредительными документами юридического лица, либо трудовым договором (контрактом) полномочия единоличного исполнительного органа юридического лица (директора, генерального директора) на совершение сделок по отчуждению, в том числе недвижимого имущества, могут быть ограничены.

В таком случае необходимо получить согласие органа управления юридического лица на совершение сделки по продаже (протокол, выписка из протокола, решение единственного участника и т.п.).

5. Обратите внимание на особенности проверки документов при продаже права аренды земельного участка путем заключения договора переуступки такого права

Если земельный участок приобретается Вами путем заключения договора переуступки права аренды, Вам необходимо учесть несколько дополнительных нюансов.

Для этого ознакомьтесь с договором аренды земельного участка и платежными документами по нему и проверьте:

• срок действия договора аренды. В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов;
• наличие/отсутствие в договоре аренды условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок;
• отсутствие задолженности по арендной плате.

При заключении договора уступки права аренды также следует учесть следующее:

• порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено договором аренды. Уведомление должно быть направлено арендодателю в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права. При наличии в договоре аренды особых условий о возможности передачи права аренды только с согласия арендодателя, потребуется такое согласие;
• если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то достаточно уведомить администрацию муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, о смене арендатора;
• если договор заключен с муниципалитетом на срок менее 5 лет, то потребуется обязательное письменное согласие муниципалитета на переуступку права аренды;
• на совершение сделки по переуступке права аренды в обязательном порядке потребуется согласие супруга/супруги сторон договора (физических лиц) в нотариальной форме;
• в случаях, когда стороной по договору уступки выступает юридическое лицо, в определенных законом случаях может потребоваться одобрение (разрешение) органов управления юридического лица либо согласие такого органа на совершение сделки по продаже права аренды;
• сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН. После проведения государственной регистрации такого договора к новому арендатору переходят права и обязанности по договору аренды в пределах оставшегося срока аренды.

Вам также может быть интересно:

Как проверить объект капитального строительства перед покупкой?

Как построить и оформить дом блокированной застройки?

Что нужно знать о земельном налоге?