Вы получили уведомление, что Ваш участок попал в зону с особыми условиями использования территорий. Что делать?

В последнее время к экспертам «Владей Легко» регулярно обращаются обеспокоенные собственники земельных участков, получившие из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий.

Что это такое и чем это грозит землевладельцам и землепользователям, читайте в нашей статье.

1. Что такое зона с особыми условиями использования территорий?

Для начала определимся с самим термином.

Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются в следующих целях:

• защиты жизни и здоровья граждан;
• безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
• обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
• охраны окружающей среды;
• обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В настоящее время в законодательстве закреплен полный список ЗОУИТ, которые могут быть установлены на территории РФ. Он содержит 28 видов таких зон, в том числе:

• зоны охраны объектов культурного наследия;
• охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;
• охранная зона железных дорог;
• придорожные полосы автомобильных дорог;
• охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
• водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса;
• санитарно-защитная зона;
• зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.

При этом земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются (если иное прямо не предусмотрено федеральным законом).

2. Как устанавливаются зоны с особыми условиями использования территорий?

Прежде всего, отметим, что есть ЗОУИТ, которые возникают в силу закона. Это:

• водоохранные (рыбоохранные) зоны;
• прибрежные защитные полосы;
• защитные зоны объектов культурного наследия.

В отношении всех прочих видов зон с особыми условиями использования территорий Правительством РФ в соответствии с ЗК РФ должны быть утверждены отдельные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.

Порядок установления ЗОУИТ:

1. Принятие решения об установлении ЗОУИТ.

   Руководствуясь соответствующими федеральными законами и Положениями, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об установлении, изменении или прекращении существования ЗОУИТ.

2. Направление информации и документов в Рорсеестр.

   В порядке межведомственного информационного взаимодействия принятые органом власти документы об установленных зонах (содержащиеся в них сведения) направляются в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

3. Внесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН.

   Именно со дня внесения сведений в ЕГРН зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными.

4. Уведомление правообладателя об установлении ЗОУИТ.

   По закону, Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.

   Именно эти уведомления, как показывает практика, и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.

   И беспокойство их небеспочвенно. Объясняем, почему.

3. Чем грозит собственнику расположение земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий?

К экспертам проекта «Владей Легко» нередко поступают вопросы, вызванные неосведомленностью правообладателей земельных участков об ограничениях, связанных с вхождением их участков в ЗОУИТ. Например: «Мне пришло письмо из Росреестра, о том, что через мой земельный участок проходит зона объектов электросетевого хозяйства. Что мне делать? Что я могу построить на своем земельном участке?».

Итак, со дня установления или изменения ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

Реконструкция зданий, сооружений может осуществляться только для их приведения в соответствие с установленными ограничениями.

Так, к примеру, в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, о которой шла речь в вопросе нашей подписчицы, без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:

• строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
• посадка и вырубка деревьев и кустарников;
• земляные работы на глубине более 0,3 метра(Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).

Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей (Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 №878).

А о том, например, какие ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона, мы подробно рассказывали здесь.

Любые, даже разумные ограничения, почти всегда воспринимаются тяжело. Но есть и хорошие новости: в случае, если установление ЗОУИТ приводит к невозможности использования объекта капитального строительства (ОКС) и земельного участка в соответствии с их разрешенным использованием (опять же, за исключением случаев, установленных законодательством РФ!), то их собственники могут потребовать от правообладателей недвижимого имущества, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ, или от органов государственной власти и местного самоуправления выкупить такие ОКС и земельный участок.

Это положение предусмотрено пунктом 6 статьи 107 ЗК РФ.А сам выкуп осуществляется в соответствии с правилами, изложенными в статье 57.1 ЗК РФ.

Кроме того, земельный участок, расположенный в ЗОУТ, с расположенными на нём постройками можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном.

Однако следует отметить, что ограничения, связанные с установлением ЗОУИТ, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.

Поэтому договоры купли-продажи, мены, аренды, ипотеки; соглашения о сервитуте, о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка и другие документы, выражающие содержание сделок с земельными участками в ЗОУТ, должны в обязательном порядке содержать сведения о таких ограничениях.

Если Вы для регистрации сделки с недвижимостью в ЗОУИТ подадите в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении.

Поэтому настоятельно рекомендуем Вам до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений в отношении отчуждаемых земельных участков.

О том, как это грамотно сделать, рассказываем дальше.

4. Как получить сведения о том, расположен ли земельный участок в зоне с особыми условиями использования территорий?

Сведения из ЕГРН о ЗОУИТ, установленной в отношении земельного участка, могут быть предоставлены в виде выписки о ЗОУИТ.

Заказав данную выписку можно получить информацию следующего содержания:

• реестровый номер границы ЗОУИТ;
• кем принято решение об установлении, о создании или изменении ЗОУИТ;
• какие существуют ограничения использования объектов недвижимости в пределах ЗОУИТ (например, запрет на строительство, реконструкцию и т.д.);
• план (чертеж, схема) границ ЗОУИТ.

Кроме того, сведения из ЕГРН о том, расположен ли земельный участок в ЗОУИТ, могут быть предоставлены в виде выписки об объекте недвижимости.

В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в отношении ограничения прав, возникшего в связи с расположением земельного участка в границах ЗОУИТ, указывается:

• содержание данного ограничения;
• реестровый номер;
• индивидуальное обозначение зоны;
• реквизиты акта органа, принявшего решение об установлении такой зоны.

О том, каким образом можно получить выписку из ЕГРН можете прочитать в нашей статье, а также на нашем ютуб-канале «Владей легко недвижимостью».

Также сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра». Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.

Чтобы узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выберите слой «Зоны с особыми условиями использования территории», после чего на карте отобразятся все границы, внесенные в ЕГРН.

Если границы Вашего земельного участка установлены, то его контуры появятся на карте.

Если у участка не установлены границы, то воспользуйтесь визуальным способом сопоставления его местоположения с охранными зонами.

Для большей достоверности закажите на нашем сайте Паспорт объекта, в котором эксперты проанализируют всю доступную актуальную информацию, включая возможное вхождение интересующего Вас участка в ту или иную ЗОУИТ.