Что лучше: дарение или купля-продажа

Сегодня мы вместе разберем, что лучше – подарить или продать недвижимость?

На первый взгляд может показаться, что дарение и купля-продажа – это два совершенно разных договора и сравнивать их просто нелогично. Однако наши подписчики часто пытаются подобрать для себя наиболее приемлемый способ передачи имущества и, как следствие, задаются этим вопросом. Поэтому мы решили рассказать об этом сегодня.

Сравним договор купли-продажи и договор дарения недвижимости.

1. Наличие/отсутствие платы по договору

Исходя из положений Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору же дарения недвижимости одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность безвозмездно.

Таким образом, одно из главных отличий состоит в том, что договор купли-продажи – возмездный, а договор дарения – безвозмездный.

Настоятельно рекомендуем вам обратить внимание на то обстоятельство, что данные договоры не могут заменять друг друга. Если сделка совершается только для вида без фактической смены собственника либо по какой-то причине купля-продажа прикрывается дарением или наоборот (например, составлен договор дарения, но в реальности так называемый «одаряемый» передает дарителю некую сумму денег), такая сделка является соответственно мнимой или притворной. А мнимые и притворные сделки ничтожны, т.е. недействительны в силу закона.

2. Распространение режима совместной собственности супругов на имущество

Распространяется ли режим совместной собственности супругов на вновь приобретенное имущество в обоих случаях? Сейчас расскажем!

Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, в том числе недвижимое, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его личной собственностью. Недвижимые же вещи, приобретенные по договору купли-продажи, по общему правилу поступают в совместную собственность мужа и жены. Иное может быть установлено брачным договором.

3. Налоговые последствия

Сначала поговорим о договоре купли-продажи. Если недвижимость находилась в собственности продавца менее минимального предельного срока владения, то у него возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Напомню, что этот срок составляет по общему правилу 5 лет, а в отдельных случаях – 3 года, если имущество приобретено: по наследству, в порядке приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника или если это ваше единственное жилье.

И продавец, и покупатель могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Так, продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход на 1 000 000 рублей или 250 000 (в зависимости от вида недвижимости) либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Покупатель в свою очередь может получить 13% от фактических расходов на приобретение или строительство жилья.

Сделаю особый акцент, что не получится получить налоговый вычет, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми лицами. Таковыми по закону признаются родственники (например, мать и дочь), а также начальники и подчиненные.

Что же касается договора дарения, то обязанность по уплате НДФЛ возникает у одаряемого. Однако сделки, совершенные между членами семьи и (или) близкими родственниками, налогом не облагаются.

Вычет на приобретение недвижимости по договору дарения одаряемому не полагается, так как сделка является безвозмездной.

4. Необходимость соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве собственности

Для продажи доли постороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий продажи. Если сособственники в течение месяца со дня извещения не приобретут долю или не оформят письменно свой отказ, только в таком случае ее сможет приобрести постороннее лицо.

При заключении договора дарения доли преимущественное право ее приобретения у кого-либо отсутствует.

Итак, мы изложили принципиальные черты двух договоров. Однозначно сказать, какой из них выгоднее, невозможно, ведь выгода – категория относительная. Юристы могут посоветовать, но помните, что выбор всегда остается за вами.