Договор коммерческого найма жилого помещения

1. Договор коммерческого найма жилого помещения: заключение и основные условия, государственная регистрация, расторжение:

1.1. Заключение и основные условия договора коммерческого найма.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора найма жилого помещения.

1.3. Расторжение договора коммерческого найма.

2. Ответственность за нарушения при найме жилья.

3. Продажа переданного в найм жилого помещения.

В жизни современного человека нередко возникает ситуация, когда приобретение собственного жилья оказывается невозможным или невыгодным, например: при переезде в другой город на учебу или работу; при ожидании передачи квартиры от застройщика по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома и пр. В этих и других случаях решением жилищного вопроса для многих выступает аренда жилья, которая, кроме финансовой доступности, имеет и другие преимущества по сравнению с покупкой, в частности, обеспечивает мобильность.

С другой стороны, собственники квартир, в которых они не проживают, могут использовать предусмотренную законодательством возможность для передачи недвижимого имущества во временное пользование. Таким образом формируется рынок аренды жилья, развитие которого, в том числе, входит в государственную стратегию повышения мобильности трудовых ресурсов.

Однако, при всей популярности такой сделки с жилой недвижимостью как заключение договора коммерческого найма, далеко не все участники рынка аренды жилья знают свои права и обязанности, владеют инструментарием для решения правовых вопросов, связанных с заключением таких договоров.

В этом материале мы рассмотрим особенности договора найма жилого помещения, а также осветим нюансы осуществления его государственной регистрации (ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015).

1. Договор коммерческого найма жилого помещения: заключение и основные условия, государственная регистрация, расторжение

1.1. Заключение и основные условия договора коммерческого найма

Передача жилого помещения во временное пользование регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В ней, в том числе, сформулированы понятия и основные условия найма, социального найма, аренды жилого помещения.

Так, статьёй 671 ГК РФ предусматривается, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются собственник жилого помещения (наймодатель), с одной стороны, и наниматель, с другой. При этом наймодателем может выступать как физическое, так и юридическое лицо, а нанимателем исключительно физическое лицо.

Внимание! Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение по договору найма - в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).

По договору коммерческого найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма составляется в простой письменной форме и должен содержать следующие существенные условия:

• предмет (объект) договора;

Рекомендации: в договоре найма указывайте вид жилого помещения, передаваемого в найм, его кадастровый номер, площадь, адрес. 

Хотелось бы обратить Ваше внимание, что всю необходимую для заключения такого договора  информацию об объекте найма, его правообладателе, имеющихся ограничениях и обременениях и др. можно получить, заказав на нашем сайте ПАСПОРТ ОБЪЕКТА. Данный документ станет Вашим надежным помощником и позволит обезопасить себя от возможных ошибок и вероятных рисков.

• прочие условия, относительно которых сторонами должно быть достигнуто соглашение, в том числе:

Важно! Не допускается одностороннее изменение размера платы, если это не предусмотрено в договоре (ст. 682 ГК РФ).

  - срок договора;

Важно! Договор коммерческого найма может быть заключен на срок до 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Если договор найма жилого помещения заключается на срок более 90 дней, требуется регистрация нанимателей-граждан РФ по месту пребывания. В случае заключения договора на срок более 1 года в договоре должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем (п. 2 ст. 677, п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Рекомендации: определите в договоре, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру - если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Кроме того, укажите, кем и за чей счет осуществляется текущий и капитальный ремонт помещения, а также установите ответственность за нарушение условий договора (п.п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ).

Если жилое помещение передается внаем с мебелью и (или) иным имуществом, находящимся в нём (например, бытовой техникой), укажите в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определите ответственность за его сохранность (ст. 676, ст. 678 ГК РФ).

При необходимости внесите условие об обеспечительном платеже.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора найма жилого помещения

Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее 1 года, является основанием для возникновения ограничения (обременения) права собственности на данное жилое помещение.

Такое ограничение (обременение) подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ, ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ, ч. 2 ст. 51 Закона № 218-ФЗ), которая осуществляется на основании заявления в Росреестр обеих сторон договора в срок не более 5 рабочих дней с момента приёма заявления.

Заявления о государственной регистрации и необходимые для её осуществления документы следует представить в Росреестр в течение 1-ого месяца со дня заключения договора найма (ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

В случае расторжения договора найма жилого помещения или истечения срока его действия осуществляется государственная регистрация прекращения найма. Она может осуществляться по заявлению в Росреестр одной из сторон договора также в 5-дневный срок.

Росреестр в течение 1-ого рабочего дня уведомляет в письменной форме вторую сторону договора о прекращении найма.

1.3. Расторжение договора коммерческого найма

По общему правилу расторжение договора коммерческого найма возможно при наличии соглашения сторон, его заключивших. При отсутствии такого соглашения расторжение договора происходит в порядке, который зависит от того, какой стороне принадлежит инициатива расторжения.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца до даты расторжения.

Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке в случаях, предусмотренных п.п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ, а именно:

• наниматель не внес плату за жилое помещение за 6 месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме - если наниматель не внес плату более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа;

• наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
• наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей;

• наниматель нарушил иные существенные условия договора.

Любая из сторон вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если:

• помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ);
• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (например, самовольное переустройство и (или) перепланировка жилья нанимателем и его отказ привести жильё в прежнее состояние в течение установленного срока (ст. 29 ЖК РФ); снос дома или перевод жилого помещения в нежилое (ст. 86 - 87 ЖК РФ)).

2. Ответственность за нарушения при найме жилья

Нарушение требований к подаче в установленный срок в Росреестр заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании долгосрочного договора найма жилого помещения, влечет наложение административного штрафа в размере (ст. 19.21 КоАП РФ):

• на граждан - 5 тыс. рублей;
• на должностных лиц - 50 тыс. рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - 100 тыс. рублей;
• на юридических лиц - 200 тыс. рублей.

Если наниматель, заключивший договор коммерческого найма на срок более 90 дней, не произвел регистрацию по месту пребывания, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение 3-х рабочих дней по истечении 90-дневного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона № 5242-1 «О праве граждан российской федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» - Закон № 5242-1).

За проживание граждан РФ по месту пребывания без регистрации, а также за нарушение правил регистрации граждан РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя жилого помещения и проживающих с ним граждан предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст.ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

3. Продажа переданного в найм жилого помещения

При необходимости продать квартиру, в которой по действующему договору коммерческого найма проживает наниматель, необходимо чётко представлять, какие права есть  у собственника и нанимателя в этой ситуации.

Наймодатель-собственник вправе свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе его продавать. В то же время продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Поэтому договор купли-продажи квартиры, обремененной наймом, должен содержать условие о таком обременении.

Поскольку, согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения этого договора, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, пока срок договора не истек, нанимателю при надлежащем исполнении условий договора волноваться не о чем. А по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Важно! Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Наймодатель (как старый собственник, так и новый) может отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем. В этой ситуации он должен за 3 месяца до даты истечения срока договора письменно уведомить нанимателя о своём решении. Однако если он в течение года со дня истечения срока прежнего договора заключит новый договор найма с другим лицом, прежний наниматель вправе потребовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК РФ).

Внимание! Новый собственник-наймодатель может требовать досрочного расторжения договора найма в судебном порядке по основаниям, рассмотренным в п. 1.3 (п.п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Остались вопросы? Задайте их нам, заполнив форму обратной связи на сайте!

Вам также может быть интересно: