Как выбрать и оформить квартиру на первичном рынке жилья (договор долевого участия)?

Купить квартиру в новостройке мечтают многие. По официальной статистике Росреестра, ежегодно регистрируется от 450 тыс. до 700 тыс. сделок по приобретению жилья от застройщика. Причём в последнее время наметилась отчётливая тенденция к увеличению этой цифры.

Стать обладателем квартиры в строящемся доме, можно двумя основными способами:

• став участником долевого строительства многоквартирного дома;
• вступив в члены жилищно-строительного кооператива.

Первый способ является более распространенным. Именно о нём, а также обо всех нюансах покупки квартиры через участие в долевом строительстве многоквартирного дома пойдёт речь в данном материале.

1. Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке?

Квартиры в строящихся многоквартирных домах или в только что сданных в эксплуатацию новостройках образуют первичный рынок жилья. Как следует из названия этого сегмента рынка недвижимости, его составляют объекты, право собственности на которые регистрируется впервые.

Точно определить, приобретаете ли Вы имущество на первичном рынке недвижимости или выбранная Вами квартира является "вторичкой", помогут наши специалисты. Для этого Вам достаточно заказать на нашем сайте "ПАСПОРТ ОБЪЕКТА".

1.1. Участие в долевом строительстве многоквартирного дома

Продажа и покупка квартир на первичном рынке может осуществляться на этапе строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД).

Заключение ДДУ предполагает, что Вы инвестируете в строительство жилья, а застройщик за счет Ваших денежных средств и денежных средств других участников долевого строительства в определенные сроки строит многоквартирный дом (МКД). Конкретную квартиру в собственность застройщик передает Вам только после ввода МКД в эксплуатацию и оплаты Вами полной цены договора.

Отношения застройщика и участников долевого строительства МКД регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ) (п. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Все последние изменения в законодательство, регулирующее отношения застройщика и дольщика, направлены на усиление защиты прав и законных интересов лиц, вложивших свои накопления в будущее жилье посредством заключения ДДУ.

Однако, несмотря на усилия, предпринимаемые государством в этом направлении, сделки с недвижимостью на первичном рынке по-прежнему имеют высокую долю риска. Поэтому прежде, чем принять решение о покупке жилья от застройщика, тщательно проанализируйте все детали, о которых речь пойдёт далее.

1.2. Плюсы и минусы покупки квартиры на первичном рынке

Покупка квартиры по ДДУ имеет множество неоспоримых плюсов.

Среди них, прежде всего, необходимо отметить следующие:

• более низкая цена за 1 кв.м, чем на вторичном рынке;
• «чистая история» ввиду отсутствия старых владельцев и соответственно отсутствие риска оспоримости сделки;
• возможность выбора планировки;
• новые инженерные коммуникации;
• возможность сделать ремонт по своему вкусу с нуля и др.

Однако при приобретении жилья на первичном рынке также присутствует определенная доля риска, минимизировать которую можно, учитывая основные отрицательные моменты покупки квартиры по ДДУ. Это:

• несоблюдение сроков строительства (долгострой);
• неправомерные требования застройщиков по внесению дополнительных платежей, не предусмотренных ДДУ;
• прекращение строительства (банкротство застройщика).

Соответственно, каждый сам для себя должен решить, какой уровень риска является для него приемлемым.

1.3. Выбор квартиры в новостройке

Некоторые критерии выбора квартиры, являющиеся универсальными, определяются только Вашими личными предпочтениями и не зависят от того, на каком рынке приобретается жильё – на первичном или вторичном.

Так, в качестве общих рекомендаций, при выборе квартиры советуем обратить внимание на такие факторы, как:

• транспортная доступность (наличие достаточного количества видов, маршрутов и рейсов общественного транспорта; пропускная способность и качество автомобильных дорог; наличие парковочных мест на придомовой парковке или близость платных парковок);
• близость жилья к основным важным для Вас объектам (место работы, место проживания родственников, школа, детский сад, поликлиники, больницы, рынки и магазины и т.д.); 
• параметры и характеристики будущего жилья (материал стен, этаж и расположение квартиры в доме; планировка квартиры, местоположение несущих и ненесущих стен в случае необходимой перепланировки; количество комнат, общая и жилая площадь; наличие лоджий, балконов, кладовых, гардеробных);
• экология района (наличие природных объектов, в том числе лесных и парковых зон; наличие/отсутствие вредных и опасных промышленных объектов; близость крупных автомагистралей, железнодорожных путей и) и т.д.

Однако следует учесть, что кроме перечисленных выше универсальных критериев, выбор квартиры в новостройке имеет и свои специфические. Например, оценивая будущее жильё по такому параметру, как материал стен, в случае с новостройкой необходимо учитывать не только разную шумо- и теплоизоляцию различных материалов, но и средние сроки возведения. Так, если панельный дом в среднем возводится за 3-12 месяцев, а монолитный - за 9-12, то на постройку кирпичного дома при прочих равных условиях потребуется уже 1,5-2 года. Это существенный момент в случае, если Вам весь этот срок придётся нести дополнительные расходы за съемное жильё. Такой же значимостью будет обладать в этом случае и такой параметр будущего жилья, как стадия строительства. Она, кстати, также будет влиять и на цену приобретаемого жилья: чем выше степень готовности дома, тем выше цена на квартиры в нём.

Но одним из главных критериев выбора квартиры на первичном рынке является надёжность застройщика. Ведь именно от надёжности застройщика зависит, получите ли Вы свою квартиру в установленные сроки, будет ли её техническое состояние соответствовать условиям договора и нормативным требованиям, не появится ли у Вашей квартиры ещё один собственник и т.д.

К универсальным критериям выбора застройщика можно отнести:

• время присутствия на рынке строительства жилья и опыт работы;
• соотношение объемов возводимого и сданного жилья;
• качество завершенных проектов;
• наличия проектной документации и лицензий;
• сотрудничество с ведущими банками.

Итак, если Вы предварительно определились с районом предполагаемого проживания и основными требованиями к квартире, самое время приступить к проверке застройщика, чтобы удостовериться в его надёжности.

2. Проверка застройщика:

Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий при покупке квартиры на первичном рынке и сохранить свои вложения, внимательно изучите застройщика на соответствие нижеперечисленным требованиям.

2.1. Требования, предъявляемые к застройщику российским законодательством

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства МКД только после:

• получения в установленном порядке разрешения на строительство ( ст. 51 ГК РФ);
• опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации ( ст. 19 Закона № 214-ФЗ);
  Подробнее

  Необходимо также наличие положительного заключения экспертизы проектной документации.
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства МКД, либо договора аренды, субаренды, безвозмездного пользования (в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 16.5 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ, подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ).
  Подробнее

  В отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство МКД, должен быть установлен соответствующий вид разрешенного использования, например: «строительство многоквартирного жилого дома», «для строительства комплекса многоквартирных домов», «многоэтажная жилая застройка».

Пунктом 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ устанавливаются следующие требования к застройщику, осуществляющему строительство:

• отсутствие у застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением кредитов для строительства МКД;
• отсутствие в отношении застройщика сведений о банкротстве;
• отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков;
• отсутствие у застройщика недоимки по налогам, сборам и т.д.

2.2. Проверка застройщика на соответствие требованиям законодательства

Современные возможности в сфере коммуникационных технологий предоставляют широкое поле для проверки потенциального застройщика.

В интернете можно найти достаточное количество ресурсов не только для проверки конкретной компании, но и для сравнительного анализа разных застройщиков с целью выбора среди них самого надёжного (в случае, если Вы решили начать подбор вариантов с поиска надёжного застройщика).

Статья 3.1 Закона № 214-ФЗ обязывает застройщика размещать в сети «Интернет» в Единой информационной системе жилищного строительства ( ст. 23.3 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) следующую информацию:

• о ранее построенных и введенных в эксплуатацию МКД;
• проектную декларацию на строительство МКД;
• заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
• проект договора участия в долевом строительстве;
• фотографии строящихся застройщиком МКД;
• градостроительный план земельного участка и т.д.

На данном ресурсе в разделе «Единый реестр застройщиков» Вы с помощью специальной настройки фильтра сможете самостоятельно проверить конкретного застройщика на предмет соответствия Закону № 214-ФЗ.

2.3. Дополнительные проверочные действия в отношении застройщика

Большие возможности для сравнительного анализа застройщиков представляет такой интернет-ресурс, как «Единый реестр застройщиков». Кроме того Вы также сможете на этом сайте подобрать по заданным критериям конкретный жилой объект (жилой комплекс, квартиру) в выбранном Вами регионе и населенном пункте.

В качестве дополнительных проверочных действий рекомендуем Вам убедиться в том, что выбранный Вами застройщик не является банкротом и не числится в Реестре «проблемных» застройщиков.

Реестры «проблемных» застройщиков и «проблемных домов» размещаются на сайтах региональных министерств строительства и ЖКХ, а также на сайте Минстроя РФ.

Проверить застройщика на банкротство можно, воспользовавшись ресурсом https://bankrot.fedresurs.ru.

Для проверки в сервисе «Должники» введите наименование компании-застройщика, её адрес, регион и один из следующих реквизитов:

• ОКПО;
• ИНН;
• ОГРН;

Отрицательные результаты поиска помогут Вам убедиться в том, что Ваш потенциальный партнер по сделке не является банкротом.

2.4. Проверка строящегося объекта

Одним из существенных минусов приобретения квартиры по договорам ДДУ, заключаемым на ранних этапах строительства, является отсутствие возможности осмотреть будущее жильё. Поэтому в этом случае для анализа всех возможных плюсов и минусов планируемой покупки Вам придётся опираться на проектную декларацию, поэтажные планы, схемы с вариантами планировки квартир, прочие средства визуализации, которые сможет предложить застройщик.

В дополнение советуем Вам изучить сведения о выбранном объекте, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для этого обратитесь в Росреестр с запросом через МФЦ о предоставлении выписки из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Данная выписка выдается в отношении земельного участка, на котором создается МКД.

Она содержит:

• описание земельного участка и его правообладателей;
• сведения об ограничениях/обременениях (аренда, ипотека, арест, запрет и т.д.);
• сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (реквизиты договора, дата и номер государственной регистрации);
• описание объектов долевого строительства;
• сведения об участниках долевого строительства;
• сведения о залоге прав требования участника долевого строительства, ином ограничении его прав;
• способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве;
• сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан;
• сведения о заявленных в судебном порядке правах требований на земельный участок, на котором создается объект;
• сведения о возражении в отношении зарегистрированного права;
• сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд;
• сведения о наличии/отсутствии правопритязаний, и поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.

Проверить земельный участок, на котором строится МКД, можно самостоятельно без лишних затрат на сайте Росреестра в разделе « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого необходимо ввести адрес или кадастровый номер участка, получив такую информацию либо непосредственно у представителя застройщика, либо на его сайте, в том числе из размещенных там документов (разрешение на строительство, проектная декларация).

3. Оформление на этапе строительства

Если изучив информацию о застройщике и проверив его документацию, Вы удовлетворились результатом, то приступайте к следующему этапу приобретения квартиры в новостройке, а именно: заключение ДДУ с выбранным застройщиком. Однако до подписания ДДУ самостоятельно или с привлечением компетентного специалиста внимательно изучите проект договора, размещенный на сайте выбранного застройщика, на предмет его соответствия обязательным требованиям.

3.1. Обязательные требования к договору долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если Вы запутались и не можете разобраться в документах, обратитесь к нам, мы поможем!

Определение ДДУ и существенные условия договора содержатся в ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Согласно этому закону, в ДДУ обязательно должны содержаться следующие сведения:

• предмет договора (объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание, включая площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов и пр.);
  К договору должен быть приложен план квартиры.
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (срок передачи должен быть действующим, одинаковым для всех и соответствовать проектной декларации);
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  Подробнее

  Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.

  Если на покупку Вы брали кредит в банке, то об этом должно быть сказано в договоре.

  Все расчёты по ДДУ производятся только после его государственной регистрации, а не в момент подписания.

• гарантийный срок на объект долевого строительства (гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее 5 лет, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование - менее 3 лет);
  Подробнее

  Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными как противоречащие законодательству.
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

3.2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Государственная регистрация ДДУ проводится на основании заявления обеих сторон договора (застройщика и участника долевого строительства).

Для этого Вам нужно обратиться в Росреестр через МФЦ вместе с застройщиком, имея при себе следующие документы:

• Паспорт (для предъявления);
• доверенность, если заявления подает представитель;
• договор участия в долевом строительстве (в 3-х экземплярах: 1 экз. - для Росреестра, 2 экз. - для сторон договора);
• договор страхования либо поручительства по ДДУ, если в ДДУ указан такой способ обеспечения обязательств застройщика (указанные договора предоставляются в случае, если первая сделка по ДДУ была зарегистрирована Росреестром до даты создания Фонда – 20.10.2017 ( п. 8 ст. 25 Закона № 218-ФЗ);
• дополнительные документы от застройщика в случае, если это первый ДДУ, который проходит госрегистрацию.

Заявитель вправе не предоставлять разрешение на строительство, заключение контролирующего органа, проектную декларацию. Росреестр получит данные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия посредством направления электронных запросов.

Специалист МФЦ:

• оформит заявления о государственной регистрации сделки;
• укажет реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер (для застройщика - 6000 рублей; для дольщика - 350 руб., при наличии нескольких лиц на стороне дольщика эта сумма делится поровну между всеми перечисленными в ДДУ лицами);
• выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.

Вы также можете подать документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра или Едином портале государственных или муниципальных услуг «Госуслуги».

На ДДУ после регистрации проставляется штамп о проведении государственной регистрации сделки.

Договор уступки подлежит государственной регистрации, которая осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке. Процесс госрегистрации договора уступки аналогичен процессу госрегистрации ДДУ.

В пакет документов для обращения в Росреестр входит:

• паспорт (для предъявления);
• доверенность, если заявления подает представитель;
• договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (в 3-х экз.: 1 экз. - для Росреестра, 2 экз. - для сторон договора);
• справка о расчетах по договору участия в долевом строительстве либо по предыдущему договору уступки;
• согласие органов опеки (если право требования на квартиру принадлежит несовершеннолетнему);
• согласие банка (если на право требования на квартиру приобретено за счет кредитных средств и зарегистрирована ипотека).

На договор уступки по ДДУ после регистрации в Росреестре точно так же проставляется штамп о проведении государственной регистрации сделки.

4. Оформление квартиры после окончания строительства МКД

По окончании строительства застройщик обязан уведомить Вас о вводе дома в эксплуатацию.

Если застройщик уведомил Вас, что МКД введен в эксплуатацию, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры.

В акте в обязательном порядке указываются:

• дата приёма-передачи;
• основные характеристики квартиры;
• иная информация по усмотрению сторон.

Подписание Вами акта приёма-передачи означает, что застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ в полном объёме.

Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию направляется в Росреестр органом, уполномоченным на принятие решения о выдаче указанного разрешения, вместе с заявлением о кадастровом учете МКД и всех помещений в нем. Таким образом, собственникам квартир в таком МКД нет необходимости самостоятельно ставить на кадастровый учёт свои квартиры. Право собственности на квартиры после ввода МКД в эксплуатацию подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации права собственности после оформления акта приёма-передачи Вам нужно обратиться в МФЦ, имея при себе следующие документы:

• паспорт (для предъявления);
• доверенность, если заявление подает представитель;
• договор участия в долевом строительстве или договор уступки (1 подлинный экз. для проставления штампа);
• справка о расчетах по договору участия в долевом строительстве либо по договору уступки;
• передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Специалист МФЦ:

• оформит Ваше заявление о государственной регистрации права собственности;
• укажет реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер (2000 руб.);
• выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.

На ДДУ либо договоре уступки по нему после регистрации права собственности в Росреестре проставляется штамп о проведении государственной регистрации права и выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая Ваше право на квартиру.

Вам также может быть интересно:

Как выбрать и купить квартиру на вторичном рынке жилья?

Договор коммерческого найма жилого помещения