Военная ипотека

Военнослужащие – это одна из категорий граждан, для которых государством созданы льготные условия ипотечного жилищного кредитования.

Льготные условия ипотечного кредитования военнослужащих предусмотрены Федеральным законом от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (Закон № 117-ФЗ).

Этот закон запустил в действие накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих при участии Минобороны России, так называемая «военная ипотека».

В настоящее время «военная ипотека» является для военнослужащих эффективным инструментом решения жилищного вопроса с использованием специально выделенных государством денежных средств.

В данном материале мы расскажем о том, как стать участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения; на покупку какой недвижимости можно направить свои накопления, а также рассмотрим другие вопросы, связанные с возможностью участия в данной программе.

1. Что такое НИС и программа "Военная ипотека"?

Прежде, чем говорить о порядке получения военной ипотеки, необходимо разобраться в основных понятиях данной программы ипотечного кредитования.

Исходя из положений действующего законодательства для того, чтобы приобрести жилье с помощью программы «военная ипотека» военнослужащему необходимо, в первую очередь, стать участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения (НИС).

НИС — это комплекс мероприятий, включая программу "военная ипотека", осуществляемый несколькими госорганами (в том числе Минобороны России, ФГКУ «Росвоенипотека»), направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение.

Суть НИС заключается в ежегодном (вплоть до увольнения со службы) поступлении на именной накопительный счет участника НИС государственных денежных средств в фиксированном размере (в 2019 году эта сумма составляет 280 009,7 руб.), которые уже по истечении 3-х лет можно использовать для приобретения собственного жилья (ч. 1 и 2 ст. 5 Закона № 117-ФЗ; ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.11.2018 № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов»).

Перечисление денежных средств из федерального бюджета на именной счет участника НИС в зависимости от ведомства и региона может производиться как раз в год, так и раз в месяц. При последнем варианте ежемесячный размер начисляемой суммы составляет 1/12 часть накопительного взноса текущего годового периода, начиная с даты, когда возникло основание для включения военнослужащего в эту структуру.

2. Участие в НИС и программе "Военная ипотека"

Участниками НИС являются военнослужащие-граждане РФ, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников (п. 2 ст. 3 Закона № 117-ФЗ).

Основание для включения военнослужащего в реестр участников НИС (далее – реестр) зависит от категории военнослужащих.

Участниками НИС в силу закона, независимо от волеизъявления самого военнослужащего, становятся (ч. 1, 2 ст. 9 Закона № 117-ФЗ):

Срок для включения в реестр обычно составляет 3 месяца со дня возникновения соответствующего основания.

Законом предусмотрена возможность участия в НИС для прочих категорий военнослужащих, изъявивших желание принять участие в программе. Добровольными участниками НИС могут стать следующие категории военнослужащих (ч. 1 ст. 9 Закона № 117-ФЗ):

• все матросы, солдаты, старшины и сержанты, решившие продолжить службу во второй раз и подписавшие контракт не раньше 1 января 2005 г.;
• выпускники военных вузов, которые заключили свой первый контракт до 1 января 2005 г., а также те, которые закончили образовательное учреждение после 1 января 2005 г. до 1 января 2008 г. и получили звание офицера во время учёбы;
• мичманы и прапорщики, прослужившие по контракту в общей сложности 3 года с 1 января 2005 г. и заключившие данный контракт до 1 января 2005 г.
• военнослужащие, не имеющие звания офицера и получившие его после поступления на военную службу по контракту, которых назначили на предусмотренную штатом воинскую должность офицера в период после 1 января 2005 г. до 1 января 2008 г.;
• военнослужащие, которым было присвоено первое воинское звание офицера после окончания курсов по подготовке младших офицеров в период после 1 января 2005 г. до 1 января 2008 г.

Для добровольных участников НИС основанием для включения их в реестр является рапорт о вступлении в НИС.

Реестр участников ведется уполномоченным подразделением федерального органа государственной власти, в котором предусмотрена военная служба.

Военная служба, а значит и военная ипотека, предусмотрена в следующих государственных органах:

• Министерство обороны Российской Федерации (Минобороны России, код 10);
• Федеральное агентство специального строительства (Спецстрой России, код 14);
• Федеральная служба войск национальной гвардии Российской Федерации (Росгвардия, код 20);
• Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России, код 30);
• Федеральная служба безопасности Российской Федерации (ФСБ России, код 40);
• Федеральная служба охраны Российской Федерации (ФСО России, код 50);
• Служба внешней разведки Российской Федерации (СВР России, код 60);
• Главное управление специальных программ Президента Российской Федерации (ГУСП, код 80);
• Генеральная прокуратура Российской Федерации (Генпрокуратура, код 81);
• Следственный комитет Российской Федерации (СК России, код 82).

Процедура включения военнослужащего в реестр регламентирована приказом Министра обороны Российской Федерации от 24 апреля 2017 г. № 245 «Об утверждении порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в Вооруженных Силах Российской Федерации» (далее – Порядок) и выглядит следующим образом:

При возникновении одного из перечисленных выше оснований ответственное должностное лицо оформляет список данных для включения военнослужащего в реестр по утвержденной форме. Этот список данных утверждается начальником кадрового подразделения и подписывается командиром воинской части. К списку данных прилагается определенный Порядком пакет документов. Одновременно со списком данных ответственное должностное лицо оформляет и приобщает в личное дело военнослужащего личную карточку участника НИС по утвержденной форме.

В соответствии с пунктом 14 Порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в Вооруженных Силах Российской Федерации комплект документов для включения военнослужащего в реестр участников НИС направляется воинской частью в региональное управление жилищного обеспечения (РУЖО) Минобороны России, в котором данная воинская часть состоит на обеспечении, для дальнейшего направления в Департамент жилищного обеспечения.

После внесения записи о включении военнослужащего в реестр участников НИС Департамент жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации направляет военнослужащему (через соответствующее РУЖО Минобороны России) уведомление о включении в реестр участников НИС с указанием регистрационного номера участника

После включения в реестр участников НИС военнослужащему направляется уведомление о включении в реестр (ч. 5 ст. 9 Закона № 117-ФЗ).

3. Как оформить военную ипотеку и приобрести жилье?

Процедура получения военной ипотеки состоит из нескольких этапов:

Этап 1. Подача рапорта о получении целевого жилищного займа (ЦЖЗ).

Для получения ЦЖЗ военнослужащий по истечении установленного законом 3-летнего срока участия в НИС подает рапорт на имя командира воинской части (рапорт на получение займа) с приложением копии своего паспорта (п. 42 Порядка). Форма такого рапорта в Приложении № 12 к Порядку. Форма и образец заполнения рапорта размещены на официальном сайте Минобороны РФ www.mil.ru.

Ответственное должностное лицо не позднее 5-го числа следующего месяца направляет сведения об участниках НИС, изъявивших желание получить ЦЖЗ, и необходимые документы в региональное управление жилищного обеспечения (РУЖО) соответствующего военного округа. Адреса указанных управлений размещены на официальном сайте Минобороны России www.mil.ru в разделе «Жилье военнослужащим».

РУЖО представляет сводные сведения об участниках НИС, изъявивших желание получить ЦЖЗ, в Департамент жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации. А оттуда все необходимые документы пересылаются в ФГКУ «Росвоенипотека» (п.п. 43 - 45 Порядка).

Этап 2. Оформление свидетельства о праве участника НИС на получение ЦЖЗ (далее – свидетельство).

ФГКУ «Росвоенипотека» на основании сведений, полученных от Министерства обороны, до окончания текущего месяца оформляет участнику НИС свидетельство и в течение 3 рабочих дней с даты его подписания направляет в Департамент жилищного обеспечения Минобороны России, который обеспечивает доведение свидетельств до военнослужащих через РУЖО или непосредственно участнику НИС (лично, почтой, экспресс-почтой и т.п.).

Свидетельство действительно в течение 6 месяцев с даты его подписания.

Если в течение этого срока участник не заключил договор ЦЖЗ, он имеет право вновь представить в уполномоченный орган заявление о предоставлении ЦЖЗ.

Этап 3. Выбор банка и выбор объекта недвижимости.

На данном этапе необходимо выбрать банк, в котором будет получен кредит на приобретения жилья, уточнить максимально возможную сумму кредита и требования, предъявляемые выбранным банком к приобретаемым в ипотеку жилым помещениям.

С перечнем банков, работающих по программе «Военная ипотека», можно ознакомиться на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека».

Средства, полученные по военной ипотеке, могут быть израсходованы на приобретение:

• жилого дома (части жилого дома) с земельным участком;
• квартиры, причем как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

Подбор жилого помещения осуществляется исходя из:

• суммы, указанной в свидетельстве;
• суммы ипотечного кредита;
• суммы личных накоплений (при наличии и при необходимости, но не является обязательным условием).

Подбор жилья для покупки придется осуществлять с учетом требований, которые предъявляет к жилым помещениям выбранный банк.

Варианты могут подбираться участником НИС самостоятельно или при помощи риэлторских компаний.

Продавца недвижимости следует проинформировать  о том, что сделка купли-продажи будет проводиться в безналичной форме и что денежные средства по договору будут перечислены на его расчетный счет только после государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилье за покупателем (п. п. 14, 15 Правил, утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"; далее - Правила № 370).

При необходимости с продавцом заключается предварительный договор купли-продажи (пп. «в» п. 11 Правил № 370).

После выбора жилого помещения, как правило, требуется провести оценку его рыночной стоимости. Исключением является, например, приобретение жилья по договору долевого участия (пп. «б» п. 11, пп. «г» п. 19 Правил № 370).

Этап 5. Подготовка сделки и подписание кредитного договора.

Выбрав жилое помещение, военнослужащий представляет в банк необходимый пакет документов.

В случае принятия банком положительного решения о выдаче ипотечного кредита кредитор и участник НИС заключают кредитный договор.

После принятия положительного решения, в банке открывается счет на имя участника НИС, на который будут перечислены средства ЦЖЗ, сумма кредита и личные средства участника (при наличии).

Если у военнослужащего возникает хотя бы одно из перечисленных оснований, то, после подачи соответствующего рапорта, в течение 3-х месяцев на его счет переводятся все накопленные за время службы средства. По такой же системе выдается военная ипотека для пенсионеров.

Этап 6. Подписание договора целевого жилищного займа и перечисление средств целевого жилищного займа.

После заключения кредитного договора, пакет подписанных документов направляется в ФГКУ «Росвоенипотека» для заключения договора целевого жилищного займа.

В общий пакет включаются следующие документы:

• подписанный участником программы договор целевого жилищного займа (3 экземпляра);
• копия паспорта участника программы.

Дальнейший перечень предоставляемых документов зависит от вида приобретаемого объекта недвижимости и наличия либо отсутствия ипотечного кредита для приобретения такого объекта.

Если жилье приобретается с привлечением банковского кредита, в пакет документов включаются (п. п. 19, 62 Правил № 370):

• заверенная банком копия кредитного договора с приложением графика погашения ипотечного кредита;
• заверенная банком копия договора банковского счета, открытого для операций со средствами целевого жилищного займа;
• отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилья.

Если жилье приобретаются без ипотечного кредита, в пакет документов включаются (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ; пп. «а» п. 14, п. п. 11, 55, пп. «а» п. 58 Правил № 370):

• отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилья;
• предварительный договор купли-продажи с обязательным включением условия о том, что оплата стоимости (части стоимости) жилого помещения производится путем перечисления Росвоенипотекой средств целевого жилищного займа на счет продавца после государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое жилье и представления в Росвоенипотеку документов, подтверждающих это, а также государственную регистрацию ипотеки в пользу РФ;
• копия паспорта продавца;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), датированная не позднее чем за 30 дней с даты ее представления;
• копия кадастрового паспорта с поэтажным планом и экспликацией; документы государственного кадастрового учета с указанием категории и разрешенного использования приобретаемого земельного участка;
• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• документы, подтверждающие отсутствие лиц, зарегистрированных в приобретаемом жилье;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение жилья или документ, подтверждающий отсутствие необходимости представления такого согласия;
• нотариально удостоверенную копию разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение продавцом квартиры, жилого дома при наличии проживающих в нем находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника этого жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (при необходимости).

Если жилье приобретается по договору участия в долевом строительстве с привлечением ипотечного кредита, в том числе представляются следующие документы (п. 40 Правил № 370):

• заверенная банком копия кредитного договора с приложением графика погашения ипотечного кредита;
• заверенная банком копия договора банковского счета, открытого на имя.

Если жилье приобретается по договору участия в долевом строительстве без ипотечного кредита, представляются (п. 33 Правил № 370):

• предварительный договор участия в долевом строительстве;
• заверенная застройщиком копия разрешения на строительство;
• документы, подтверждающие страхование гражданской ответственности застройщика или другой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участником договора участия в долевом строительстве.

Если представленные документы соответствуют требованиям нормативных актов, ФГКУ «Росвоенипотека» подписывает их со своей стороны и отправляет обратно в банк.

Если средства ЦЖЗ используются для уплаты первоначального взноса при приобретении жилья с привлечением ипотечного кредита или для уплаты части цены по договору участия в долевом строительстве, после подписания договора целевого жилищного займа соответствующие средства перечисляются на банковский счет участника программы (п. п. 13, 20, 34, 41, 63 Правил № 370).

Этап 7. Подписание договора купли-продажи жилья и его государственная регистрация.

Договор купли-продажи жилого помещения или договор участия в долевом строительстве необходимо заключить в течение 3-х месяцев после подписания ФГКУ «Росвоенипотека» договора целевого жилищного займа или перечисления средств целевого жилищного займа на счет участника НИС.

Переход права собственности или договор участия в долевом строительстве, а также ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. п. 16, 22, 35, 43, 60, 65 Правил № 370).

Номер банковского счета продавца также должен быть указан в договоре (п.14 Правил № 370).

Этап 8. Представление в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» документов после государственной регистрации права участника НИС.

Если жилье приобретается с использованием кредитных средств банка, документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на жилое помещение (договора участия в долевом строительстве) и ипотеки представляются в банк. На основании указанных документов банк перечисляет денежные средства за приобретенное жилье (п.п. 21, 22, 43, 64, 65 Правил № 370) и направляет следующие документы в ФГКУ «Росвоенипотека» (п.п. 14, 21, 37, 45, 58, 64 Правил № 370):

• договор купли-продажи (участия в долевом строительстве) с отметкой о регистрации ипотеки в силу закона в пользу РФ и банка (если использовался ипотечный кредит);
• выписка из ЕГРН, содержащая сведения об ограничении (обременении) прав на жилое помещение в пользу РФ и банка (если использовался ипотечный кредит);
• заверенная банком копия документа, подтверждающего фактическое предоставление вам ипотечного кредита, его сумму, а также график погашения кредита.

ФГКУ «Росвоенипотека» в течение 10 рабочих дней со дня получения указанных документов перечисляет средства ЦЖЗ на банковский счет продавца (застройщика) либо, при использовании ипотечного кредита, на банковский счет заемщика для погашения кредита в соответствии с графиком его погашения (п. п. 15, 24, 38, 46, 59, 71 Правил № 370).

4. Как снять обременение с квартиры, приобретенной по военной ипотеке?

По условиям программы «Военная ипотека» приобретенное жилье находится в залоге у РФ (представителем которой выступает ФГКУ «Росвоенипотека»), а в случае привлечения заемных средств, еще и у кредитной организации.

Таким образом, права на приобретенное по военной ипотеке жилье обременяются ипотекой в силу закона.

Общий порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен ст. 25 Федерального Закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с указанным нормативным актом регистрационная запись об ипотеке в пользу РФ, возникшей в силу Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», погашается в течение 3-х рабочих дней с момента поступления в Росреестр заявления от ФГКУ «Росвоенипотека».

Учреждение самостоятельно направляет заявление в Росреестр о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в течение 30 рабочих дней:

• после закрытия именного накопительного счета участника НИС, имеющего остаток накоплений на счете;
• после даты погашения участником НИС имеющейся задолженности по целевому жилищному займу.

Участники НИС или военнослужащие, исключенные из реестра участников НИС до 1 января 2016 года, представляют в ФГКУ «Росвоенипотека» заявление о снятии обременения (форму заявлений можно посмотреть на сайте Росвоенипотеки rosvoenipoteka.ru (Участнику НИС – Снятие обременения с жилого помещения - Образцы документов).

Данное учреждение самостоятельно направляет заявление в Росреестр о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в течение 30 рабочих дней с даты поступления указанных заявлений.

После получения ФГКУ «Росвоенипотека» сведений о погашении регистрационной записи в пользу РФ участникам НИС направляются соответствующие уведомления.

Со своей стороны, участники НИС смогут получить информацию о снятии обременения,   направив запрос через «Личный кабинет» на сайте ФГКУ «Росвоенипотека» rosvoenipoteka.ru, либо запросив в Росреестре выписку из ЕГРН.

Вопрос о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу кредитной организации (банка) подробно рассматривается в нашем материале «Что следует знать об ипотеке?».

Вам также может быть интересно:

"Меры государственной поддержки на приобретение жилья".

"Приобретение жилья по ипотечным программам"

"Что такое ипотека в силу закона?"