Что такое ипотека в силу закона?

Часто встречаются случаи, когда при покупке или строительстве недвижимости за счет заемных средств, говорят, что такие объекты находятся в «ипотеке в силу закона». Однако это не исчерпывающий перечень случаев, когда недвижимость обременяется таким видом залога. Данная статья посвящена вопросам возникновения ипотеки в силу закона и ее отличительным особенностям.

1. Понятие ипотеки в силу закона

Заключение договора ипотеки - довольно распространенное в современных реалиях явление. Заключенный договор ипотеки не оставляет у его сторон сомнений в том, какой объект недвижимости на каких условиях и на какой срок оформляется в залог.

Однако отсутствие договора ипотеки не всегда означает, что недвижимое имущество свободно от залогового обременения – законом установлены случаи, когда имущество считается находящимся в залоге и без заключения специального договора или соглашения. Этот вид ипотеки получил название ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу закона - это вид ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

Ипотека в силу закона является ограничением права (обременением объекта недвижимого имущества) приобретателя недвижимости и так же, как и ипотека в силу договора, обеспечивает защиту прав кредитора (либо отчуждателя).

2. Случаи возникновения ипотеки в силу закона

Ипотека в силу закона встречается следующих случаях:

• Жилой дом или квартира приобретены либо построены полностью или частично за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; далее - Закон об ипотеке).
• Жилое помещение приобретено или построено полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке).
• Земельный участок, приобретен с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка ( если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке));
• При строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке).
• Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение (право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
• В случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства (в данном случае ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке));
• При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. При этом получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса РФ; далее - ГК РФ);
• Объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
• Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке ( п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

3. Как заключить договор приобретения недвижимости с ипотекой?

Законом установлено, что при включении соглашения об ипотеке в соответствующий договор, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).

Условие об ипотеке может быть включено в разные виды договоров. Это может быть договор купли-продажи, мены, ренты и т.д.

Наибольшей востребованностью пользуются договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств.

Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении объекта недвижимости за счет кредитных или заемных средств.

При покупке недвижимости за счет кредитных средств заключается договор купли-продажи объекта недвижимости. Сторонами такого договора являются покупатель, которому предоставляется кредит на основании кредитного договора или договора займа, и продавец - собственник объекта недвижимости или его представитель.

При этом в договоре купли-продажи указываются не только существенные условия договора купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.

Для заключения договора купли-продажи с использованием кредитных средств следует следует последовательно предпринять ряд шагов:

1. Шаг 1 - выбрать банк, изучив ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов (процентная ставка, порядок внесения платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и пр.).
2. Шаг 2 - заполнить анкету и подготовить документы для получения кредита под залог недвижимости.
   Подробнее

   Как правило, банки требуют следующие документы:

   • заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка;
   • паспорт заемщика;
   • свидетельство о браке (если вы состоите в браке);
   • свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);
   • документы, подтверждающие Ваши доходы;
   • копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы) и др.
3. Шаг 3 - подать документы в банк и дождаться одобрения на выдачу кредита.
4. Шаг 4 - после получения предварительного одобрения от банка подобрать подходящее под Ваши критерии недвижимое имущество, которое также отвечает требованиям банка. Для минимизации рисков, связанных с приобретением жилья, рекомендуем доверить поиск и анализ информации о конкретном, выбранном Вами, объекте недвижимости профессионалам. Для этого просто закажите паспорт объекта.

   В случае необходимости на этом этапе может быть подписано соглашение о задатке либо предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).

5. Шаг 5 - повторно обратиться в банк для выдачи кредита, дополнив пакет документов:
   • отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке; ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации");
   • копией соглашения о задатке (авансе) или копией предварительного договора купли-продажи (по требованию банка);
   • договором страхования рисков (жизни и здоровья заёмщика, приобретаемого имущества и пр.).
6. Шаг 6 - заключить договор купли-продажи с использованием кредитных средств (может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора).

   Как правило, составляются и подписываются следующие документы:

   • кредитный договор на заранее оговоренных условиях (ст.ст. 819, 820 ГК РФ; ст. 9.1 Закона об ипотеке; ст. 6.1 Федерального Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займ)).
   • договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
   • закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).
7. Шаг 7 - зарегистрировать право собственности на недвижимость и ипотеку в силу закона.

4. Государственная регистрация ипотеки в силу закона: особенности

Переход права собственности по договору, влекущему возникновение ипотеки в силу закона, и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права на заложенный объект недвижимости лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

С заявлением о регистрации ипотеки в силу закона могут обратиться:

• залогодатель;
• залогодержатель;
• нотариус, удостоверивший договор (если договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, совершен в нотариальной форме).

При регистрации права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств уплате подлежит только госпошлина за регистрацию прав приобретателя.

В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации:

• 5 рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр;
• 7 рабочих дней при обращении через МФЦ.

Ипотека иных объектов недвижимости регистрируется в общий срок регистрации (7 рабочих дней с даты приема документов в Росреестр, при обращении через МФЦ - 9 рабочих дней).

В случае, если договор удостоверен нотариально:

• 3 рабочих дня со дня представления документов в Росреестр;
• 5 рабочих дней при обращении через МФЦ.
• в течение 1-го рабочего дня при поступлении заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки соответствующих документов в электронной форме (п. п. 9 - 12 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее - Закон о регистрации).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств, приостановить или прекратить государственную регистрацию права в таком случае возможно только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца) (ч. 4 ст. 30, ч. 4 ст. 31 Закона о регистрации).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется путем проставления регистрационной отметки (штампа) на документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона (п. 2 ст. 11, ст. 19, п. 2, 7 ст. 20 Закона об ипотеке, ч. 7 ст. 53 Закона о регистрации).

Также заинтересованное лицо может заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о зарегистрированном праве и обременении.

Вам также может быть интересно:

Как оформить залог недвижимости для получения кредита?

Приобретение жилья по ипотечным программам

Что следует знать об ипотеке?