Меню
Все мы с детства знаем выражение: «От ошибок никто не застрахован». В его справедливости большинство из нас неоднократно убеждалось на своём опыте. Но ошибка – ошибке рознь. Есть ситуации, в которых цена ошибки может быть высокой. И в сфере недвижимости риск возникновения таких ситуаций велик.
Что делать если в документах на квартиру, дом или земельный участок обнаружена ошибка? Можно ли ее исправить сразу, указав на нее специалисту? Обо всём по порядку в этой статье.
1. Что такое реестровая ошибка?
В зависимости от этапа, на котором произошло искажение информации, ошибки подразделяются на:
- технические;
- реестровые.
Как показывает практика, большая часть ошибок допускается на стадии подачи заявлений на кадастровый учет или регистрацию прав, когда заявитель делает опечатку, грамматическую или арифметическую ошибку в подаваемом заявлении. В этом случае речь идет о технических ошибках. Если, получив выписку из ЕГРН, Вы обнаружили в ней неправильно указанные фамилию, имя, отчество, паспортные данные, адрес и т.п., нужно подать заявление об исправлении технической ошибки - через МФЦ или по почте. Техошибка исправляется Росреестром в течение трех дней.
Если недостоверные сведения были перенесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) из документов, представленных в Росреестр для кадастрового учета или регистрации прав, то в этом случае речь идет о реестровой ошибке.
Кстати ранее, до 2017 года, реестровая ошибка называлась кадастровой ошибкой. По сути это одно и то же.
Реестровые ошибки могут быть допущены, как в отношении земельных участков, так и в отношении построек.
Опишем типичные случаи, когда выявляются реестровые ошибки.
Например, Вы провели межевание земельного участка, получили выписку из ЕГРН с планом и координатами и справедливо считаете, что границы и площадь Вашего участка уточнены. Через какое-то время Вы решаете обозначить границы на местности (вынести точки в натуру) и тут выясняется, что границы участка в ЕГРН не совпадают с фактическими. Или соседи решили уточнить границы своего участка и обнаружили, что по данным ЕГРН их участок накладывается на Ваш и, более того, Ваш дом частично расположен на их земле.
В обеих ситуациях координаты земельных участков определены неверно.
Наиболее распространены реестровые ошибки в сведениях о координатах характерных точек границ участков и объектов капитального строительства (ОКСов). Однако, могут быть иные ошибки, например, неверно указан вид разрешенного использования земельного участка или протяженность сооружения.
Чтобы исправить реестровую ошибку, необходимо запустить процедуру внесения изменений в сведения ЕГРН. Для этого требуется, прежде всего, обратиться к кадастровому инженеру.
О том, что это за специалист, где его найти и как правильно выбрать, читайте здесь.
Почему для исправления реестровой ошибки нужно обращаться к кадастровому инженеру?
Мы убедились, что в случае реестровой ошибки неверные сведения изначально вносятся в межевой или технический план, а потом из него переносятся в ЕГРН.
Обратите внимание! Реестровая ошибка может быть также выявлена Росреестром. При самостоятельном выявлении реестровой ошибки Росреестр принимает решение о её устранении и направляет соответствующее уведомление собственнику объекта недвижимости и исполнителю кадастровых работ для исправления.
Если Вы, как собственник, выявили и решили исправить реестровую ошибку, читайте дальше и узнайте, какие шаги Вам для этого придётся предпринять.
2. Какие необходимы документы для исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка?
Как мы отметили ранее, самый распространенный вид реестровой ошибки в отношении земельного участка – это неверное определение координат точек его границ.
Для исправления данной ошибки понадобится межевой план.
В рассматриваемой ситуации межевой план так и будет называться: «По исправлению реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка».
К такому виду работ применяются точно такие же требования, как и при уточнении границ участка. У нас на эту тему есть подробная статья.
При подготовке межевого плана по исправлению реестровой ошибки обязательным является не только процедура согласования границ, но и использование документов, подтверждающих наличие этой ошибки. Это, как правило, правоустанавливающие документы или документы по образованию участков, содержащие материалы о границах участка: планы участков в Свидетельствах о регистрации прав или Государственных актах на право собственности. Также могут быть использованы планы организации и застройки СНТ, планеты, ситуационные планы из технических паспортов БТИ до 2013 года и иные документы подтверждающие местоположение границ участка согласно межевому плану по исправлению реестровой ошибки.
Или другая ситуация, земельный участок образовался на основании Схемы расположения границ земельных участков, утвержденной местной администрацией. Впоследствии выявили реестровую ошибку в координатах. В таком случае также подготавливается межевой план и необходимо подписать Акт согласования границ. Однако, документом, в котором допущена ошибка, является схема расположения, соответственно сначала необходимо внести изменения в схему, согласовать ее с органом местного самоуправления и затем, на основании данной схемы, подготовить межевой план по исправлению реестровой ошибки.
Отдельно отметим, что очень большое значение имеет раздел межевого плана «Заключение кадастрового инженера». В нём кадастровому инженеру необходимо подробно обосновать наличие реестровой ошибки, причины ее возникновения, способы исправления. Также нужно подробно описать, как проходят границы участка, чем они закреплены, как давно они были сформированы, какими документами подтверждаются и т.д. Четко в законодательстве не прописано, что именно должно содержаться в Заключении, однако, чем более полно и четко будет отражена информация, тем более качественно будет подготовлен межевой план, а соответственно шансы на исправление ошибки увеличиваются.
3. Какие необходимы документы для исправления реестровой ошибки в отношении ОКСа?
Если реестровая ошибка допущена в сведениях об объекте капитального строительства, то для ее исправления потребуется технический план.
Типичные рееестровые ошибки в отношении ОКСов:
- неверные координаты (ошибка в местоположении);
- ошибки в подсчёте площади;
- неверная протяженность;
- иные характеристики (этажность, материал стен, год окончания строительства).
В случае исправления реестровой ошибки в местоположении здания или сооружения кадастровый инженер должен определить новые координаты и в разделе техплана «Заключение кадастрового инженера» прописать, что ранее координаты были определены неверно. При этом иные характеристики объекта недвижимости изменяться не должны. Нужно отметить, что в таком случае значительно изменяться координаты не могут и «передвижение» происходит в границах участка, на котором расположено такое здание или сооружение.
Бывает, что ошибка выявляется в отношении площади объекта капитального строительства.
Если никакие изменения ОКСа не проводились, то в техплане кадастровый инженер прописывает причину неверного определения площади и определяет новую площадь объекта согласно требованиям. Иные характеристики объекта при этом не изменяются.
Если ошибка допущена в отношении протяженности сооружения, тогда нужно учитывать, что протяженность является не рассчитываемой величиной - она переносится в техплан из соответствующих документов. В этом случае в состав техплана по исправлению ошибки должен быть включен документ, подтверждающий верную протяженность объекта.
Подобная ситуация и с иными характеристиками ОКСов, например, этажностью, материалом стен, годом окончания строительства и др., которые вносятся в технический план из документов. Для исправления подобной реестровой ошибки в технический план должен быть включен документ с верными характеристиками. В противном случае исправление реестровой ошибки возможно только в судебном порядке.
4. Как внести изменения в ЕГРН?
И вот все документы собраны и межевой или технический план готовы, а что же дальше? Дальше необходимо внести новые верные сведения в ЕГРН.
Для этого Вам необходимо сдать межевой или технический план в Росреестр. При обращении в Росреестр необходимо подать заявление на исправление реестровой ошибки и приложить межевой или технический план на диске.
Все о том, каким способом возможно обратиться в Росреестр узнаете, перейдя по ссылке.
Далее Росреестром будут рассмотрены представленные документы, в том числе на наличие оснований для приостановления кадастрового учета, и при соответствии документов всем требованиям Вы получите выписку ЕГРН, где будут исправленные сведения о Вашем объекте.
Государственная пошлина за исправление реестровой ошибки не взимается.
