Как оформить квартиру, вступив в ЖСК?

В недалеком советском прошлом для граждан нашей страны словосочетание «кооперативная квартира» было синонимом благосостояния, а членство в ЖСК – практически единственным способом самостоятельно решить жилищный вопрос, не дожидаясь помощи от государства.

А насколько актуальна эта тема сегодня, когда жильё в основном приобретается либо на вторичном рынке, либо по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома?

Давайте разбираться!

1. Что такое жилищный или жилищно-строительный кооператив?

Глава 11 Жилищного кодекса РФ ( ЖК РФ) посвящена организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Так жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц (в установленных федеральными законами случаях) на основе членства в целях:

• удовлетворения потребностей граждан в жилье;
• управления многоквартирным домом.

Жилищный и жилищно-строительный кооперативы различаются по способу приобретения права собственности на многоквартирный дом (МКД) в соответствии с ГК РФ ( ст. 218): жилищно-строительный кооператив приобретает такие права, так называемым, первичным способом (путем строительства) а жилищный кооператив - производным (путем совершения гражданско-правовой сделки, например, купли-продажи).

На этом, по сути, их различия заканчиваются, поэтому далее будем использовать для обозначения и того, и другого привычную аббревиатуру «ЖСК».

ЖСК может выступать в качестве застройщика на принадлежащем ему земельном участке на основании выданного ему разрешения на строительство. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности он может осуществлять реконструкцию многоквартирного дома.

ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три ( п.3 ст. 110 ЖК РФ).

Исключение составляют ЖСК, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

2. Кто и как может стать членом ЖСК?

В соответствии со ст. 111 ЖК РФ членами ЖСК могут быть:

• граждане, достигшие возраста 16 лет;
• юридические лица в случае, установленном законодательством РФ;
• юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД (если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в таком доме).

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать кооператив. Решение собрания учредителей оформляется протоколом ( ст. 112 ЖК РФ).

ЖСК должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (ст. 51 ГК РФ).

Лица, проголосовавшие за организацию ЖСК, становятся его членами с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ ( ст. 112 ЖК РФ).

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом ЖСК, подают в правление ЖСК соответствующее заявление. Заявление о приеме в члены ЖСК рассматривается в течение месяца и утверждается решением общего собрания его членов ( ч. 2 ст. 121 ЖК РФ).

Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с моменnа уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме его в члены кооператива.

Количество членов ЖСК не может быть менее 5-и, но не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном МКД (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ).

Член ЖСК может в любой момент выйти из состава кооператива, подав в правление заявление о выходе. Членство в ЖСК автоматически прекращается в случае смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

В определенных законом случаях члена ЖСК могут исключить из кооператива решением общего собрания.

3. На что имеет право член ЖСК?

Гражданин или юридическое лицо, принятые в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива, имеют установленные ЖК РФ права:

• участвовать в управлении ЖСК через общее собрание ( ст. 116 ЖК РФ);
• право на пай в кооперативе ( ст. 125 ЖК РФ);
• право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса ( ст. 124 ЖК РФ);
• право разрешить проживание временных жильцов в жилом помещении, находящемся в их пользовании ( ст. 126 ЖК РФ);
• право на раздел квартиры с другими лицами, имеющими право на пай, если имеется возможность выдела изолированных помещений ( ст. 127 ЖК РФ);
• право на сдачу жилого помещения внаем (ст. 128 ЖК РФ);
• право на обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома ( ст. 134 ЖК РФ).

4. Как оформить квартиру в ЖСК?

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ и ст. 129 ЖК РФ член ЖСК полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или иное помещение, предоставленное этим кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, право собственности на кооперативную квартиру возникает у члена ЖСК с момента полной выплаты пая и не зависит от наличия (отсутствия) государственной регистрации такого права ( Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; Определение Конституционного Суда РФ от 20.03.2007 № 196-О-О).

Форма документа, подтверждающего возникновение права на кооперативную квартиру, в настоящий момент не установлена, но исходя из положений нормативно-правовых актов, такой документ должен содержать:

• данные члена ЖСК, выплатившего пай ( ст. 111 ЖК РФ, ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - Закона о недвижимости).
• дату его вступления в ЖСК ( ст. 124, ст. 129 ЖК РФ).
• дату полной выплаты пая ( ст. 218 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ).
• описание объекта недвижимости ( ст. 21 Закона о недвижимости).

Однако существуют ситуации, при которых государственная регистрация прав на квартиру в ЖСК обязательна:

• при переходе таких прав недвижимости на основании различного рода договоров (купли-продажи, дарения, передачи в безвозмездное пользование и пр.
• при ограничении и обременении объектов на основании различного рода договоров (передачи в аренду, ипотеки и др.).

Документом-основанием для государственной регистрации права собственности члена ЖСК, другого лица, имеющего право на паенакопления, может являться справка о полном внесении (полной выплате) паевого взноса, подписанная уполномоченным лицом кооператива и главным бухгалтером (письмо Росреестра от 02.03.2016 N 14-исх/02667-ГЕ/16 "О рассмотрении обращения", письмо Минфина России от 27.03.2017 N 03-04-07/17572, письмо ФНС России от 11.04.2017 N БС-4-11/6879@ "О предоставлении имущественного налогового вычета").

Помимо данной справки для государственной регистрации права собственности на квартиру сотрудники Росреестра могут попросить предоставить и иные документы. Например, документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего справку в случае отсутствия таких сведений в ЕГРЮЛ; документы, подтверждающие членство в кооперативе при отсутствии таких сведений в представленной справке; соглашение, заключенное с кооперативом и др.

Такую проверку можно осуществить на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо заказав выписку из ЕГРН.

Как подать заявление на государственную регистрацию права, Вы сможете узнать из наших материалов.