Меню
1. Условия перевода жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое играет достаточно важную роль в современных бизнес-процессах. Он регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации (гл. 3 ЖК РФ).
В частности, в ст. 22 ЖК РФ перечислены случаи, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается. Поэтому, если Вы планируете перевод жилого помещения в нежилое, учтите обязательные условия, которым это помещение должно соответствовать. Это:
- возможность входа в него без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям дома (подъезды, коридоры, тамбуры) или наличие технической возможности оборудовать такой вход;
- расположение на 1-ом этаже или, в случае расположения на более высоких этажах, отсутствие под ним жилых помещений;
- обязательное согласие на перевод лица, в чью пользу зарегистрировано обременение прав при наличии таких обременений (ипотека, аренда и т.д.).
Судебная практика.
Суд постановил, что залогодержатель по договору выразил согласие на перевод жилого помещения в нежилое, поскольку заинтересован в нем. Обременение переводимого помещения правом залога не должно рассматриваться в качестве безусловного препятствия для перевода. Положения части 2 статьи 23 Жилищного кодекса в части запрета на перевод помещения из жилого в нежилое в связи с наличием обременения в отношении переводимого помещения, направлены на защиту прав и интересов лиц, в пользу которых установлено такое обременение и не могут быть истолкованы как препятствие в защите их прав и законных интересов (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2017№ Ф08-5641/2017 по делу № А53-26618/2016; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2016 N Ф09-1419/16 по делу N А76-14011/2015 ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от26.02.2013 по делу N А03-5917/2012).
- помещение является частью квартиры либо используется в качестве места постоянного проживания;
- помещение расположено в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).
Кроме того, перевод жилого помещения в нежилое недопустим, если он планируется в целях осуществления религиозной деятельности.
2. Условия перевода нежилого помещения в жилое
Решение о переводе нежилого помещения в жилое связано с желанием владельца придать статус жилого различным помещениям коммерческого назначения (торговым, складским, производственным и пр.), чтобы использовать их для постоянного проживания.
Кроме того, действующие санитарные и противопожарные нормы и правила не позволяют размещать в жилых домах отдельные виды коммерческих помещений. В частности, в жилых домах не допускается размещать:
- магазины товаров бытовой химии и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха;
- помещения (в том числе магазины) для хранения либо реализации легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, газов, взрывчатых веществ и т.д.;
- склады любого назначения;
- все предприятия с режимом работы после 23:00;
- предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м;
- все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением и др. («СП54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр).
3. Документы, необходимые для перевода
При переводе жилого помещения в нежилое и наоборот изменяется не только способ его использования, но и правовой статус, что обуславливает необходимость чёткого соблюдения всех процедурных моментов.
Согласно ст. 23 ЖК РФ, смена статуса помещения на «нежилое» или «жилое» осуществляется органом местного самоуправления, поэтому в каждом регионе имеются свои нюансы, которые необходимо уточнять в муниципалитете.
Также ст. 23 ЖК РФ определен общий порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, включая перечень необходимых документов, прилагаемых к заявлению о переводе помещения:
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое омещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
- согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.
Согласие каждого собственника всех примыкающих помещений на перевод оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.
В этом согласии указываются:
- фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
- полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника примыкающего помещения;
- паспортные данные собственника указанного помещения;
- номер принадлежащего собственнику указанного помещения;
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.
Требовать представления иных документов орган, осуществляющий перевод помещений, не имеет права (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Однако следует учитывать, что в случаях, установленных законом, от Вас могут потребовать дополнительные документы, например:
- доверенность, если документы представляет представитель (ст. 185 ГК РФ);
- копии учредительных документов юридического лица–собственника переводимого помещения (ст. 52 ГК РФ) и т.п.
4. Порядок перевода
Этап 1 – подготовка проекта перепланировки (переустройства).
С учётом того, что практически во всех случаях для осуществления перевода жилого помещения в нежилое требуется его переустройство и (или) перепланировка, например, для оборудования отдельного входа, в первую очередь необходимо обратиться к специалистам для подготовки проекта перепланировки (переустройства).
При планировании работ по устройству отдельного входа следует учитывать следующее:
- расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается (п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170);
- устройство входных групп на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, допускается только с согласия всех собственников жилых и нежилых помещений в таком доме в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
При переводе нежилого помещения в жилое главными задачами перепланировки и переустройства является приведение помещения в соответствие с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям. Чаще всего, как показывает практика, требуется проект переустройства и перепланировки для оснащения будущего жилого помещения инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления, газо- и водоснабжения.
Рекомендации: в случае необходимости перепланировки или переустройства помещения для удовлетворения вышеназванных требований все работы целесообразно осуществить до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе, поскольку, согласно п. 43 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, специальная комиссия, созданная при органе местного самоуправления, должна оценить фактическое состояние помещения и его пригодность для постоянного проживания.
Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители следующих органов:
- местного самоуправления;
- уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля);
- государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической и иной безопасности;
- защиты прав потребителей и благополучия человека;
- архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций (при необходимости);
- эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (при необходимости).
Этап 2 – сбор пакета документов.
В состав пакета документов для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, помимо перечисленных выше обязательных, могут входить:
- доверенность (или официальное письменное согласие) на ведение процедуры перевода одному из собственников;
- выписка из домовой книги или справка уполномоченного органа (паспортно-визовая служба, паспортный стол), подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд и т.д.
Этап 3– подача заявления о переводе.
В орган, осуществляющий перевод, подается заявление о переводе помещения с приложением к нему подготовленных документов и документа, удостоверяющего личность (для предъявления).
Заявление о переводе помещения может быть подано лично, через МФЦ, посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг "Госуслуги", по почте.
Этап 4 – принятие соответствующего решения органом местного самоуправления.
Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявления и документов орган, осуществляющий перевод, принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения.
В течение 3-х рабочих дней с момента принятия решения орган, осуществляющий перевод, выдает или направляет заявителю либо уведомление о переводе помещения, либо уведомление об отказе в переводе с приложением соответствующего распоряжения (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
Уведомление направляется одним из следующих способов:
- по адресу, указанному в заявлении;
- через МФЦ.
В случае принятия органом местного самоуправления решения об отказе в переводе и Вашего несогласия с ним, Вы можете обжаловать его в судебном порядке в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ).
В случае необходимости проведения переустройства (перепланировки) помещения (о чем должно быть указано в решении о переводе), документом, подтверждающим окончание перевода будет являться акт приемочной комиссии (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
Этап 5 – внесение в ЕГРН уточнённых сведений о переведенном помещении.
Орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее - Закон о регистрации недвижимости):
- решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке);
- акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки (в случае проведения работ по перепланировке.
Вы получите уведомление с описанием внесенных изменений одним из следующих способов:
- на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре);
- почтовым отправлением (ст. 34 Закона о регистрации недвижимости; п. 1, п. 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173).
Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН. Если у Вас остаются вопросы относительно порядка признания нежилого помещения жилым (или наоборот), воспользуйтесь нашим сервисом.
Вам также может быть интересно:
