Меню
К сожалению, российская действительность такова, что с проблемой оформления в собственность построек, возведенных без получения необходимых разрешительных документов, сталкиваются очень многие владельцы недвижимости.
Зачастую люди полагают, что на своём земельном участке они могут самостоятельно осуществлять любую деятельность, в том числе вести строительство объектов недвижимости. Однако действующее законодательство предусматривает необходимость соблюдения определенной процедуры при возведении и реконструкции объекта недвижимости. При её несоблюдении признать самовольное строение легальным можно только в судебном порядке.
В данной статье мы расскажем, как пошагово осуществляется признание права собственности на самовольную постройку.
1. Что такое самовольная постройка?
2. В каких случаях можно требовать признания права собственности на самовольную постройку?
3. Порядок обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку:
3.1. Необходимость соблюдения досудебного порядка
1. Что такое самовольная постройка?
Прежде чем говорить о порядке признания права на самовольное строение, необходимо определить, что понимается под термином «самовольная постройка». В ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) ею признается здание, сооружение или другое строение, обладающие одним из следующих признаков:
- возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
- возведенное без получения необходимых согласований и (или) разрешений;
- возведенное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом дата строительства объекта является ключевым моментом: разрешенное использование, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату ее выявления ( п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Судебная практика.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11 по делу № А65-26122/2010 нельзя признавать самовольными объекты недвижимого имущества, возведенные по решению органов власти по действовавшим в тот период правилам и принятые в эксплуатацию в установленном порядке по акту государственной приемочной комиссии.
Указанная позиция также поддержана в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23.07.2014 по делу № А11-8956/2012. Исходя из указанных положений закона, суд отклонил иск о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, отметив: актом государственной приемочной комиссии спорный объект введен в эксплуатацию с участием уполномоченных лиц, следовательно, при наличии такого акта и отсутствии со стороны уполномоченных органов в период владения данным объектом недвижимости возражений относительно самовольности его возведения не требуется представление иных доказательств законности возведения спорного объекта.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии таких ограничений.
Данное положение закона является относительно новым (введено в действие Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ).
Введение данной нормы обусловлено тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах и ограничениях в использовании земельных участков в этих зонах. (пояснительная записка к проекту Федерального закона № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)».
2. В каких случаях можно требовать признания права собственности на самовольную постройку?
Право узаконить самовольную постройку имеет собственник земельного участка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Для этого должны быть одновременно соблюдены следующие условия ( п. 3 ст. 222 ГК РФ):
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Если у Вас возникают трудности, обратитесь за помощью к специалисту! Для этого можете воспользоваться нашим сервисом.
Судебная практика.
Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, а также Верховного суда РФ за арендатором земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, может быть признано право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку (Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013, Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).
3. Порядок обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку:
3.1. Необходимость соблюдения досудебного порядка
Суд может признать право собственности самовольную постройку, только если правообладатель лишен возможности получить правоустанавливающие документы по причинам, которые от него не зависят ( Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Таким образом, до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования и собрать пакет документов, это подтверждающих.
Доказательством проведения досудебного урегулирования могут служить следующие документы:
- официальный отказ администрации в выдаче разрешительных документов;
- уведомление о приостановлении (отказе) в государственной регистрации права.
Суд не может рассматривать иск о признании права собственности на самовольную постройку, если истец не приведет доказательства, каким образом пытался решить вопрос в досудебном порядке.
3.2. Как правильно подать исковое заявление в суд?
Заявление о признании прав на объект может подать как сам собственник имущества, так и его представитель (имеющий нотариально заверенную и действующую на момент подачи заявления доверенность).
Иск подается в один из следующих судов по местонахождению объекта недвижимости:
- мировому судье - при сумме иска не больше 50 000 рублей;
- в районный суд - при сумме иска более 50 000 рублей.
Цена иска определяется по правилам, предусмотренным ст. 91 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ) и соответствует инвентаризационной стоимости объекта, информация о которой присутствует в справке, выдаваемой Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, как правило, незначительна. Если же сведения об инвентаризационной стоимости в БТИ отсутствуют, то можно оценить недвижимость для договора страхования и представить отчет об оценке в суд.
Наименьшие затраты истец понесет, если определит цену иска исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости.
От правильного определения цены иска зависит размер государственной пошлины, подлежащей уплате по гражданским делам при подаче искового заявления.
Перед подачей заявления в судебный орган истец обязан заплатить соответствующую государственную пошлину. Исковое заявление о признании права собственности без документа, который подтверждает факт оплаты пошлины, судом к рассмотрению не принимается.
По делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, размер государственной пошлины при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, определяется в процентном соотношении от цены иска ( пп.1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ - НК РФ).
Для расчета можно воспользоваться специальным калькулятором на сайте соответствующего суда (например, здесь).
В исковом заявлении необходимо указать:
- вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;
- вид постройки;
- лицо, которое осуществило строительство спорного объекта недвижимости (Вы или другое лицо).
Кроме того, необходимо обосновать, почему постройка является самовольной (например, не получены необходимые разрешения).
В исковом заявлении рекомендуется указать, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Также в исковом заявлении укажите, предпринимали ли Вы меры к легализации возведенной постройки (например, обращались ли Вы за разрешением на строительство, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство).
Ответчиком по такому иску является ( п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010):
- орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка - если ее построили Вы собственными силами;
- лицо, которое осуществило самовольную постройку, если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем Вам земельном участке.
К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:
- копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- документы, подтверждающие вещные права на земельный участок;
- документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки (например, договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом);
- документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам;
- документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес;
- документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам;
- документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Документы в суд следует подать в оригиналах и копиях.
Приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, могут потребоваться дополнительные документы.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
После разбирательства суд вынесет решение. После его изготовления в окончательной форме и вступления в законную силу, копию такого решения необходимо получить в канцелярии суда по заявлению истца или его представителя по доверенности.
В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества и его правообладателя.
В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, ФИО правообладателя (правообладателей), размер доли в праве в виде правильной простой дроби если объект находится в общей долевой собственности нескольких лиц.
Отсутствие таких сведений затруднит государственную регистрацию права и повлечет необходимость разъяснения судом указанного решения суда ( ст. 202 ГПК РФ).
4. Оформление права собственности в Росреестре
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество ( ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости; Закона о регистрации).
Однако, согласно нормам действующего законодательства, государственная регистрация права носит заявительный характер, и, следовательно, вынесение судом решения о признании права собственности на самовольную постройку не порождает автоматической обязанности органа регистрации прав осуществить государственную права истца без соответствующего обращения в данные органы.
Для осуществления государственной регистрации Вам необходимо обратиться в Росреестр лично, либо через представителя по доверенности, приложив при этом к заявлению решение суда о признании права собственности на самовольную постройку ( ч. 1 - 2 ст. 14, ст. ст. 18, 58 Закона о регистрации).
Копии судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются в Росреестр в 1-м экземпляре, который после сканирования при выдаче документов возвращается заявителю ( ч. 5 ст. 21 Закона о регистрации).
Кроме того, если самовольный объект недвижимого имущества не поставлен на государственный кадастровый учет, в Росреестр необходимо одновременно подать заявление об осуществлении такого учета и приложить технический план объекта недвижимости (самовольной постройки), подготовленный кадастровым инженером.
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину в размере, установленном ст. 333.33 НК РФ (2000 для физического лица, 22000 - для юридических лиц).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения ( ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона о регистрации).
В результате осуществления Росреестром учетно-регистрационных действий, Вы приобретете право собственности на самовольный объект недвижимого имущества, что будет подтверждено выпиской из ЕГРН, а также возможность по своему усмотрению на законных основаниях владеть, пользоваться и распоряжаться (осуществлять продажу, дарение, передачу в залог, наследство) таким объектом недвижимого имущества.
